Обзор рынка офисной недвижимости Петербурга за I полугодие 2006 года от компании Becar.

Рынок высококачественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге продолжает расти.

Об этом свидетельствуют не только процентное соотношение введенных в эксплуатацию бизнес-центров классов "А", "В" и "С", но и уровень их наполняемости. Также продолжают увеличиваться и арендные ставки. Однако связано это больше с переходом в качестве оплаты на евро.

Петербургский рынок бизнес-центров высокого класса продолжает развиваться. Об этом свидетельствует два фактора: количество введенных в эксплуатацию площадей класса "В" и выше и их наполняемость. В течение I полугодия 2006 года было сдано 7 бизнес-центров общей площадью 45 тыс. кв. м. Большинство из них - класса "В" и "В+" (5). Остальные - класса "А". "По техническим характеристикам сданные бизнес-центры ничем не отличаются друг от друга, - комментирует Олег Спивак, директор по консалтингу компании Becar. - Класс "B" уступают более высокому классу лишь своим местоположением". Общий объем предложения на конец I полугодия 2006 года составил порядка 1 млн кв. м.

Параллельно вводу все новых высококачественных офисных помещений возросла и их наполняемость. Так, на I полугодие 2006 года наполняемость бизнес-центров класса "А" составила 99%, а класса "В" - 100%. Несмотря на то, что за I полугодие не было введено ни одного офисного центра класса "С", уровень их наполняемости остается стабильно высоким - 97%.

В течение 2005 года рост долларовых арендных ставок в среднем составил около 15%. Динамика роста ставок за этот период в основном связана с переводом расчетных денежных единиц, инфляцией и ростом себестоимости строительства. Причем, первая из перечисленных, оказала наибольшее влияние на увеличение стоимости кв.м. бизнес-центров. К примеру, расчетной единицей бизнес-центра "Шведский Дом" в 2004 год был доллар. В начале 2005 года арендодатели перешли на евро, вследствие чего арендная ставка возросла с $700 до $800 (при переводе евро в доллар) за кв. м в год. "Снижение доходов тех бизнес-центров, чьи арендные ставки рассчитывались в долларах, заставили многих участников рынка рассмотреть альтернативные варианты", - говорит Олег Спивак. Среди них:

- постепенный переход при расчетах ставки на евро;- использование усредненного значения между долларом и евро;- указание нижней границы для курса доллара не ниже 30 рублей;- рассчитывали свои ставки по курсу КУГИ.

Сегодня, в бизнес-центрах класса "А" примерно 50% арендаторов производят расчеты в евро, остальная часть - в долларах по курсу ЦБ РФ. Что касается арендаторов бизнес-центров классов "В" и "С", то в 2005 году доля тех, кто вел расчеты в долларах сократилась до 23,8% (в 2004 г эта цифра составляла 52%). Лидирующей же единицей расчета в бизнес-центрах этих классов стали условные единицы, которые приравнивались к рублевым эквивалентам и составляли 29,5-34 руб. Для бизнес-центров класса "С" все так же встречаются платежи в рублях и у.е. по курсу КУГИ.

На конец I полугодия 2006 года стоимость кв.в. в бизнес-центрах класса "А" составила $600-840, класса "В" - $366-600, а класса "С" - $200-400. Границы арендных ставок, разделяющие бизнес-центры на классы, достаточно условны. Граница, отделяющая бизнес-центры классов "А" и "В", находится на уровне $600-630/кв. м в год; для классов "В" и "С" - $366-400/кв. м. При этом, нижние границы ставок претерпели незначительное увеличение, в отличие от верхних. "В основном, это характерно для бизнес-центров класса "В", - комментирует ситуацию директор по консалтингу компании Becar. - Основная причина - вывод большого количества бизнес-центров класса "В+", неуступающих по уровню арендных ставок бизнес-центрам класса "А", а проигрывающих им только лишь по месторасположению".

По мнению специалистов компании Becar, рост арендных ставок в 2006-2007 годах будет стабилен и останется на прежнем уровне (порядка 10-15% в год). "Он одной стороны будет подкреплен ненасыщенным уровнем спроса, а с другой - сдерживаться за счет обостряющийся конкуренции на рынке уже существующих бизнес-центров", - прокомментировал Олег Спивак. По отдельным бизнес-центрам (в основном, в классе "С"), усиление конкуренции может привести либо к пересмотру арендных ставок в сторону снижения, либо к модернизации бизнес-центров в сторону качественного улучшения и расширения спектра оказываемых услуг.

Во II полугодии 2006 года к вводу заявлено порядка 100-150 тыс. кв. м качественных офисных площадей. "Однако, как правило, в эксплуатацию вводится не более 50% от заявленного объема площадей", - говорит Олег Спивак. В случае сохранения данной тенденции общий объем рынка качественных офисных площадей на конец 2006 года может составить порядка 1 050 000-1 100 000 кв. м. Таким образом, общий объем предложения офисных площадей в бизнес-центрах Петербурга в 2006 году составит порядка 1 065 967 кв.м, в 2007 году - 1 204 307 кв. м.

Достаточно высокая точность прогноза подтверждается реальными объемами ввода за предыдущие года. Так, по прогнозу специалистов компании "Бекар. Консалтинг", сделанному в 2004 году, объем офисных площадей на конец 2005 года должен был составить 941 тыс. кв. м, фактический же объем составил 955 467 кв. м. Таким образом, погрешность расчетов составляет порядка 1,5%, что является достаточно хорошим показателем.

Бюллетень недвижимости.